年初的地產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是變動(dòng)，一個(gè)是焦慮，行業(yè)變化實(shí)在太快，人事變動(dòng)也很大，形勢(shì)趨勢(shì)迷茫未知，大家對(duì)未來(lái)的樓市是看不清楚的，對(duì)于策略的把握和判斷也會(huì)不知所措。

這個(gè)時(shí)候，大家都很想聽聽業(yè)內(nèi)的大佬怎么看，標(biāo)桿房企在想什么做什么，從中找一些方向。尤其是敢于放炮的那些人，比如任志強(qiáng)，比如孫宏斌。

任志強(qiáng)：**位

任志強(qiáng)：

對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，我看今年*是*位。

如果你的*周轉(zhuǎn)情況發(fā)生困難，你要想靠融資去解決可能會(huì)比以前差。1月份我們可以看到2.9萬(wàn)億，其中有6000多億是住房信貸，比去年多，是因?yàn)槿ツ?2月都簽了，因?yàn)闆]額度，所以在1月份才放，所以看起來(lái)多。 前六個(gè)月可能銀行貸款能保證，后面要沒額度怎么辦?你更完了，那就看你*現(xiàn)金能不能頂住，一定要熬到*給放開。中國(guó)有個(gè)習(xí)慣，就是通常熬住就放開，哪一屆政府都是一樣，但是只要它地方債務(wù)問(wèn)題和其他問(wèn)題不發(fā)生金融風(fēng)險(xiǎn)，他也不會(huì)輕易給你放，這是今年大的趨勢(shì)。

今年可能房?jī)r(jià)下降的城市會(huì)增加，從1月份看增加了大概2、3個(gè)。

51個(gè)城市是上升的，但是比去年少，但是房?jī)r(jià)下降的城市增加的時(shí)候，不等于所有價(jià)格下降。

2014年我們整體銷售下降，但2014年房?jī)r(jià)是上漲的，因?yàn)橛行?、4線城市沒限購(gòu)的房?jī)r(jià)還撐著。所以降幅下降，不等于房?jī)r(jià)不漲，現(xiàn)在上漲4%到3%，就從整個(gè)全面情況下，房地產(chǎn)整體要下降的可能性不大，有可能熬不住就放開。除了房?jī)r(jià)調(diào)整的一些情況，銷售今年肯定也會(huì)下降，僅僅在棚改的數(shù)字上面，去年大概完成650萬(wàn)。今年任務(wù)是590萬(wàn)，地方財(cái)政堅(jiān)持不住完成540萬(wàn)的話，可能差100萬(wàn)。100萬(wàn)套是什么概念?去年全年的目標(biāo)是700萬(wàn)套，那么要這么算的話，就是8%到20%之間的銷售量下降。至少8%，要多的話銷量占到20%。什么意思?就是從16.9萬(wàn)億要去掉20%的話就是回到2014年的銷售面積。你們不要以為還有十幾億的下降面積，那就看你的企業(yè)，能不能在中間把你的樓盤占領(lǐng)相關(guān)地位。

那么總量下降的情況下，就考驗(yàn)各個(gè)企業(yè)的獨(dú)立作戰(zhàn)能力，你的企業(yè)項(xiàng)目好不好，價(jià)格合理不合理，或者說(shuō)位置合理不合理，GDP掉下來(lái)的時(shí)候，可能政府還是會(huì)關(guān)注房地產(chǎn)。

今年我們估計(jì)房地產(chǎn)增幅會(huì)很低，大部分測(cè)算都是在2、3之間，去年6.5%到8.5%之間，那今年會(huì)下降。如果下降的話，那么對(duì)GDP影響可能會(huì)有較大，我們?nèi)ツ甏蟾旁?.9里面占0.4個(gè)點(diǎn)，加上其他產(chǎn)業(yè)相關(guān)的話大概要占到0.7個(gè)點(diǎn)。今年我們估計(jì)會(huì)下降0.25或0.36，我們大概在GDP的增速里頭大概能達(dá)到0.1左右，那么就是在6.9里面我們就去掉了0.3。如果其他行業(yè)在受到影響的話，有6.5以下，所以很多專家測(cè)算在6.6-6.7的樣子，我覺得可能還要低。

那么在這樣一種情況下，就看你企業(yè)能不能熬住，其實(shí)就是誰(shuí)能熬住的*，熬過(guò)*難的一段時(shí)間。就是要控制金融會(huì)議的風(fēng)險(xiǎn)。拿捏之間就是開放和不開放的過(guò)程。我們2014年以后，不得不把42個(gè)城市限購(gòu)取消了，那么就產(chǎn)生了一個(gè)歸納的過(guò)程或者去庫(kù)存的變化。

但現(xiàn)在實(shí)際上庫(kù)存壓力不大，地方債務(wù)的壓力要大于庫(kù)存壓力，這是一個(gè)基本判斷。

但是所有的金融政策變和不變，要看*調(diào)整的結(jié)果。我希望大家更多的關(guān)注，如果能做的比較大或者比較好的修改的話，或者有利于城市化發(fā)展的修改的話，下一路高潮可能就在今年年底或者明年再會(huì)出現(xiàn)，如果不做這樣的修改的話，或者這兩個(gè)文件會(huì)議*結(jié)果都是讓大家失望的話。GDP可能下到6.5一下，情況不完全透明的情況下，只能做這么一個(gè)初步的判斷。

林中：從規(guī)模到質(zhì)量

1.整個(gè)行業(yè)未來(lái)幾年會(huì)成高杠桿高負(fù)債向去杠桿降負(fù)債的模式轉(zhuǎn)型，剩下來(lái)的房企會(huì)越做越實(shí)。

2.之前大家都在關(guān)注規(guī)模，而當(dāng)眾多房企規(guī)模突破千億之后，房企在未來(lái)更應(yīng)該關(guān)注質(zhì)量。并且“千億以后，要持續(xù)增長(zhǎng)，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力是文化、組織、機(jī)制、人才和管理……

3.其中，戰(zhàn)略執(zhí)行力會(huì)是未來(lái)千億房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力。戰(zhàn)略執(zhí)行力是基于戰(zhàn)略的文化、組織、機(jī)制、人才和管理，涉及到企業(yè)的穩(wěn)定和效率等，大型企業(yè)拼的就是這個(gè)。

4.戰(zhàn)略執(zhí)行離不開一支牛逼的團(tuán)隊(duì)，這也是為什么房企都在拼命高薪挖角的原因。房企要轉(zhuǎn)型，形成共同語(yǔ)言是*基礎(chǔ)的一步，沒有這*基礎(chǔ)的一步，再好的項(xiàng)目也會(huì)失敗。

5.500-1000億的企業(yè)，如果你總踏不準(zhǔn)節(jié)奏——在高峰拿地，低谷賣房，錢便宜的時(shí)候不融資，那基本上一波過(guò)去就把你拉下了。對(duì)于小房企，可能拿錯(cuò)一塊地就破產(chǎn)了。未來(lái)一定要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，*能對(duì)沖型布局，也即即跨區(qū)域布局。如果布局都是同類的城市，調(diào)控來(lái)就會(huì)很難受，對(duì)沖性布局，這樣?xùn)|方不亮西方亮，就能保障整體現(xiàn)金流的安全。

文章轉(zhuǎn)載于搜狐新聞

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