春節(jié)樓盤不打烊的火爆場(chǎng)面似乎是近幾年司空見(jiàn)慣的事情，但是今年卻似乎有點(diǎn)不一樣，不少人已經(jīng)注意到多數(shù)號(hào)稱“春節(jié)不打烊”的樓盤在春節(jié)期間并沒(méi)有出現(xiàn)熱銷的現(xiàn)象，售樓處大都門可羅雀。

在近期發(fā)布的《2018-2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》中，我們可以發(fā)現(xiàn)，在大城市作業(yè)的人群中，52.7%的人有回到家園及周邊城市置業(yè)的意向，還有38.0%的人挑選留在作業(yè)的大城市奮斗。與2018年的58.7%比較，2019年返鄉(xiāng)置業(yè)意向人群占比略有下降。

“北上廣深”，留下還是離開(kāi)，從來(lái)沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)*。調(diào)研結(jié)果顯示，職業(yè)發(fā)展和家庭生活仍然是人們選擇在何處購(gòu)房的決定性因素，59.6%的人認(rèn)為在工作城市置業(yè)是因?yàn)楣ぷ鞒鞘懈m合職業(yè)發(fā)展，另有19.2%的人為了另一半或孩子而留在大城市。在“房住不炒”的觀念影響下，返鄉(xiāng)置業(yè)人群中炒房者的身影幾無(wú)蹤跡，更多人的置業(yè)目的集中在改善家鄉(xiāng)父母的居住生活、為自己在家鄉(xiāng)留下一處居所。

實(shí)際上，返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮降溫，首要是因?yàn)闈撛谫?gòu)房者對(duì)樓市上漲預(yù)期發(fā)生變化。

數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，全國(guó)各地共進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控450屢次，成為迄今為止調(diào)控方針出臺(tái)*密布的一年。上一年年末，住建部在全國(guó)住宅和城鄉(xiāng)建設(shè)作業(yè)會(huì)議上提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的要求，河南、福建等地當(dāng)?shù)貎蓵?huì)也明確提出“三穩(wěn)”方針，這標(biāo)明樓市調(diào)控的穩(wěn)定性和連續(xù)性將會(huì)延續(xù)下去。

返鄉(xiāng)置業(yè)曾是支撐三四線城市房地產(chǎn)商場(chǎng)的重要力氣，但近兩年三四線城市樓市宏觀調(diào)控逐步強(qiáng)化，顧客關(guān)于樓市未來(lái)走勢(shì)發(fā)生張望，也由此導(dǎo)致返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮降溫。

房住不炒不會(huì)改變

返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮降溫標(biāo)明三四線城市房地產(chǎn)商場(chǎng)平穩(wěn)消除泡沫，逐步趨于理性，也是各地執(zhí)行“因城施策、分類輔導(dǎo)”調(diào)控方針的詳細(xì)表現(xiàn)。即使在去年年底有不少放松限購(gòu)政策的傳聞，但是大多數(shù)省份依舊強(qiáng)調(diào)繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

至一些省市在土地環(huán)節(jié)繼續(xù)加快供應(yīng)，確保庫(kù)存保持在合理區(qū)間。以北京為例，北京市政府工作報(bào)告指出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)和入市步伐。截至1月28日，北京已完成14宗住宅用地出讓。而梳理北京市自然資源和規(guī)劃委員會(huì)的土地出讓公告來(lái)看，還將有14宗住宅用地將于近日出讓。2019年北京不僅將有5萬(wàn)到6萬(wàn)套左右的限競(jìng)房入市，按照目前的共有產(chǎn)權(quán)土地看，預(yù)計(jì)入市的體量也將超過(guò)4萬(wàn)套。較為充足的市場(chǎng)庫(kù)存，有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。

而一直強(qiáng)調(diào)減少房地產(chǎn)依賴的海南省，也在2018年樓市調(diào)控上交出了一份精彩的答卷。據(jù)海南省住建部門負(fù)責(zé)人在海南省兩會(huì)期間透露，2018年海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)*達(dá)1715億元，比上年減少了16.5%；房地產(chǎn)銷售面積1400萬(wàn)平方米，較上年減少了近1000萬(wàn)平方米。目前房屋均價(jià)是14500元/平方米，從2018年2月開(kāi)始基本維持在15000元/平方米的水平，可以說(shuō)遏制了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的局面。

注意防范樓市風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際上，除了“房住不炒”，2019年各地兩會(huì)還著重強(qiáng)調(diào)需要防范樓市可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。河南省政府工作報(bào)告就提出，將高度關(guān)注房地產(chǎn)領(lǐng)域金融風(fēng)險(xiǎn)。而陜西省政府工作報(bào)告也提出，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效防控房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。

需要注意的是，房企負(fù)債水平、現(xiàn)金流狀況以及炒作*進(jìn)入樓市等都是房地產(chǎn)領(lǐng)域可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。房企方面，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年1月來(lái)，房企公布的融資事件超過(guò)70宗，合計(jì)金額超過(guò)1600億元，刷新2018年1月來(lái)的融資月度新高。

2018年雖然房地產(chǎn)企業(yè)銷售依然刷新歷史記錄，但房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)漲幅逐漸放緩。而隨著*壓力的加大，融資需求上漲。在規(guī)?；?jìng)爭(zhēng)格局背景下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)*的需求更加迫切。在這種情況下，房企更關(guān)注*鏈的安全，拿地預(yù)計(jì)將更加謹(jǐn)慎。越來(lái)越多的房企抓緊窗口期加快融資。應(yīng)對(duì)未來(lái)的還債高峰期。

現(xiàn)金流方面，中金公司研究報(bào)告認(rèn)為，2019年房地產(chǎn)行業(yè)*面趨緊，但無(wú)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。該研究報(bào)告進(jìn)一步表示，房地產(chǎn)行業(yè)境內(nèi)外公司債、ABS等債券到期量2019年將同比增長(zhǎng)逾50%，達(dá)到約9000億元，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力增加。

嚴(yán)防*進(jìn)入樓市也成為監(jiān)管部門關(guān)注的重點(diǎn)。近日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人撰文強(qiáng)調(diào)，要進(jìn)一步完善差別化房地產(chǎn)信貸政策，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)泡沫化。恒大研究院首席研究員夏磊表示，當(dāng)前的調(diào)控成果來(lái)之不易。庫(kù)存已降至歷史低位、部分城市仍有房?jī)r(jià)上漲壓力、居民杠桿大幅提升引起監(jiān)管層重視。因此，“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)”仍將放在突出位置。

住房*成熱門

在十九大提出“租購(gòu)并舉”以來(lái)，*住房一直是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“熱詞”，今年各地“兩會(huì)”進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)完善住房保障體系，堅(jiān)持租購(gòu)并舉。

現(xiàn)如今，福建、江蘇、天津、南京等多個(gè)省市也提出，2019年將增加長(zhǎng)期*住房供應(yīng)，堅(jiān)持租購(gòu)并舉，大力培育和發(fā)展住房*市場(chǎng)。海南也提出大力發(fā)展住房*市場(chǎng)，鼓勵(lì)發(fā)展分時(shí)度假、在線*、房屋分享等共享經(jīng)濟(jì)商業(yè)模式及經(jīng)營(yíng)性旅居物業(yè)，并積極完善住房保障和供應(yīng)體系，加快建設(shè)面向本地居民和引進(jìn)人才的商品住房和*住房。

在過(guò)去兩年，住房*市場(chǎng)持續(xù)被關(guān)注。近日召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也提及了補(bǔ)齊*住房短板。而針對(duì)目前房屋*市場(chǎng)諸多不規(guī)范現(xiàn)象，多地加強(qiáng)制度建設(shè)、金融支持，有利于實(shí)現(xiàn)租售“兩條腿”走路。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，*將成為政策鼓勵(lì)的房地產(chǎn)發(fā)展方向。

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